TONI JOLEVSKI: Moite pogledi kon investiranje vo nedvizhnosti

Pred povekje od 10 godini, bev redoven sovetnik vo makedonskite nedelnici vo Avstralija. Kje se obidam da ja povtoram taa praksa, so malo objasnuvanje na nekoi termini.

Jas sum po obrazovanie ekonomist. Poimot *Ekonomist* vo enciklopediite e definiran vaka:
Ekonomist e praktikant vo opshtestvenata nauka i disciplina na ekonomijata. Poedincite isto taka mozhe da uchat, da razvivaat i da primenuvaat teorii i koncepti od ekonomijata i da pishuvaat za ekonomskata politika. Vo ramkite na ova pole postojat mnogu pod-polinja, koi se dvizhat od shirokite filozofski teorii do fokusiranata studija na minimalni tochki na specifichni pazari, makroekonomska analiza, mikroekonomska analiza ili analiza na finansiski izveshtai, vkluchuvajkji analitichki metodi i alatki kako shto se ekonometrikata, statistikata, finansiska ekonomija, matematichki finansii i matematichka ekonomija. Op­shto­prifateno tolkuvanje e deka ekonomist e onoj koj ima postignato titula doktor na nauki vo ekonomijata, predava ekonomska nauka i objavuva literatura vo oblasta na ekonomijata.
Moite pogledi treba da se sfatat kako moi pogledi koi se osnovaat na moeto dolgogodishno iskustvo kako ekonomist, direkno vlezen vo povekje sferi na industrijata: gradezhnishtvo, investiranje, hotelierstvo i turizam, posreduvanje so nedvizhen imot, finansiranje preku banki i nebankovni institucii, obuchuvanje kadri vo sferata na brokerstvo, marketingot i biznis strategii.

ShTO E TOA ZAEM ZA KUKjA (DOM) ILI MORTGAGE LOAN
Hipotekarniot zaem, isto taka narechen ednostavno hipoteka, se koristi ili od kupuvachi na nedvizhen imot za da se soberat sredstva za kupuvanje nedvizhen imot ili alternativno od strana na postojnite sopstvenici na imot da se soberat sredstva za bilo koja namena, dodeka stavanje na zalog na imotot se vika hipoteka. Kreditot e „obezbeden” na imotot na dolzhnikot preku proces poznat kako hipotekarsko poteklo. Ova znachi deka e vospostaven praven mehanizam koj mu ovozmozhuva na zaemodavachot da go poseduva i prodade obezbedeniot imot („zatvaranje” ili „vrakjanje”) za da go otplati zaemot. Vo sluchaj koga zaemoprimachot kje go povleche zaemot ili na drug nachin ne uspee , se pridrzhuvaat kon negovite uslovi. Zborot hipoteka se dobiva od terminot „zakon „ shto go upotrebuvaat advokatite na angliski jazik vo sredniot vek shto znachi „smrtna zalozhba” i se odnesuva na zalogot shto zavrshuva (umira) koga bilo koja obvrska e ispolneta ili imotot se prevzema preku zatvaranje. Hipoteka, isto taka, mozhe da se opishe kako „zaemoprimach koj dava razgleduvanje vo forma na kolateralnost za korist (zaem)”.
Hipotekarni zaemoprimachi mozhe da bidat lica koi hipotekaat vo nivniot dom ili mozhat da bidat biznisi koi hipotekaat so komercijalna sopstvenost (na primer, sopstvenite delovni prostorii, stanbenite ob­jekti dadeni na stanarite ili investiciskoto portfolio). Kreditorot obichno e finansiska institucija, kako shto e banka, kreditna zadruga ili gradezhno opshtestvo, vo zavisnost od zasegnatata zemja, a aranzhmanite za zaem mozhe da se napravat ili direktno ili indirektno preku posrednici. Karakteristikite na hipotekarnite krediti, kako shto se goleminata na zaemot, rochnosta na kreditot, kamatnata stapka, nachinot na otplata na kreditot i drugi karakteristiki mozhe znachitelno da se razlikuvaat. Pravata na zaemodavachot nad obezbedeniot imot imaat prioritet nad drugite doveriteli na dolzhnikot, shto znachi deka ako zaemoprimachot stane bankrot ili postani nesolventen, drugite doveriteli kje gi otplakjaat samo dolgovite shto im gi dolzhi od prodazhba na obezbedeniot imot ako hipotekarniot zaemodavach e otplaten vo celost vo prv plan.
Vo mnogu jurisdikcii, normalno e kupuvanjata na dom da bidat finansirani so hipotekaren zaem. Malkumina imaat dovolno zashtedi ili likvidni sredstva za da mozhat da kupuvaat imot celosno. Vo zemjite kade pobaruvachkata za sopstvenost na dom e najvisoka, razvieni se silni domashni pazari za hipoteki.

DALI INFLACIJATA E POZITIVNA KATEGORIJA ZA MNOZINSTVOTO KORISNICI NA KREDITI?
Vo ekonomijata, inflacijata e postojano zgolemuvanje na opshtoto nivo na ceni na stoki i uslugi vo edna ekonomija vo tekot na eden period na vreme. Koga se zgolemuva nivoto na cenite, sekoja edinica na valuta kupuva pomalku stoki i uslugi. Sledstveno, inflacijata go odrazuva namaluvanjeto na kupovnata mokj po edinica pari – gubenje na realnata vrednost na sredstvoto za razmena i na smetkata vo ramkite na ekonomijata . Glavna merka na inflacija vo cenite e stapkata na inflacija, godishnata promena na procentot vo opshtiot indeks na cenite, obichno indeksot na potroshuvachki ceni so tekot na vremeto.
Inflacijata vlijae na ekonomiite na razlichni pozitivni i negativni nachini. Negativnite efekti od inflacijata vkluchuvaat zgolemuvanje na oportunite troshoci za drzhenje na pari, neizvesnost okolu idnata inflacija shto mozhe da gi obeshrabri investiciite i zashtedite.
Pozitivnite efekti vklu­chuvaat namaluvanje na vistinskiot tovar na javniot i privatniot dolg, zadrzhuvanje na nominalnite kamatni stapki nad nula, taka shto centralnite banki mozhat da gi prilagodat kamatnite stapki za stabiliziranje na ekonomijata i namaluvanje na nevrabotenosta poradi nominalnata rigidnost na platite.
Denes, povekjeto ekonomisti favoriziraat niska i stabilna stapka na inflacija . Niskata (za razlika od nula ili negativna) inflacija ja namaluva serioznosta na ekonomskite recesii, ovozmozhuvajkji im na pazarot na trudot da se prilagodi pobrzo vo kriza. Zadachata za odrzhuvanje na stapkata na inflacija e niska i stabilna, obichno se dava na monetarnite vlasti. Opshto zemeno, ovie monetarni vlasti se centralnite banki koi ja kontroliraat monetarnata politika preku utvrduvanje na kamatnite stapki, preku operacii na otvoren pazar i preku utvrduvanje na baranjata za bankarska rezerva.

KAKVA E SEGAShNATA KREDITNA ATMOSFERA?
Vo segashnata finansiska situacija vo Avstralija imame rekordno najniska inflacija i najniski kamatni stapki. Toa znachi deka sega e najpovolno da se podigne kredit za svoj dom, za komercijalni potrebi, pa i za biznis. So nivo na kamatni stapki od 3-4% na godishno nivo, Avstralija nikogash nemala vakva navala od pobaruvanja za hipotekarni krediti. Toa e odraz i na niskite kamati, no i na visokite primanja i silnata ekonomija generalno. So visokata pobaruvachka na nedvizhnosti se aktivira i rashiruva edna industriska granka koja e katalizator na site mozhni sferi vo proizvodstvoto i uslugi vo edna zemja, a toa e gradezhnata industrija. Denes gledame novi visokokatnici niknuvaat preku nokj, novi naselbi se formiraat vo metropolite i trendot e pogolem od den na den.
Bankite rabotat so niski kamati, no toa ne znachi deka rabotat so zaguba. Nivnata matematika ima svoja prikazna, koja nas ne ne’ interesira. No zatoa ne’ interesira nivnata strategija. Dali bankite kje bidat taka dobri da gi zadrzhat niskite kamati i natamu? Dali sme spremni za predizvicite koi gi nosi zemanje hipotekaren kredit?
Toa kje bide tema na nasheto druzhenje vo idnina i vo idnite statii kje se obidam da dadam jasna slika kavi se mozhnostite da se vleze vo kredit, a da se izbegnat rizicite i neprijatnostite koga rabotite ne odat po nasha zhelba.
Dotogash imajte ubavi denovi i planirajte kako da kje zhiveeme i rabotime ushte 100 godini, a uzhivajte kako da e utre prv den od penzija.